De APV van de stad - en bij uitbreiding haar "boekje der bijlagen" - betreft een waardevol beleidsondersteunend instrument, dat bij voorkeur jaarlijks geactualiseerd wordt. Een dergelijke aanpak laat de stad immers toe om haar lokale regelgeving up-to-date te houden in het licht van 1) de maatschappelijke noden en evoluties en 2) wijzigende hogere regelgeving, waarmee lokale regelgeving steeds in overeenstemming dient te zijn.
Onderhavige nota kadert volledig in het aligneren van lokale met hogere regelgeving :
1. Motivering wijziging van de structuur en inhoud van "HOOFDSTUK 8. VERHUUR VAN KAMERS" onder "TITEL 3. OPENBARE VEILIGHEID EN DOORGANG OP DE OPENBARE WEG" van het Bijzonder Deel van de APV (artikelen 194 t.e.m. 205ter)
1.
Tot voor kort kozen studentensteden en hoger-onderwijs-instellingen zelf of ze een kotlabel invoerden en bepaalden ze daarbij eveneens autonoom de voorwaarden om een dergelijk label te bekomen. Een dergelijk systeem maakte het voor studenten weinig transparant om koten met elkaar te vergelijken. Teneinde aan dit probleem tegemoet te komen, werd, middels de artikelen 12 tot en met 14 van Decreet van 8 maart 2024, een elfde deel aan Boek 3 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 toegevoegd. Dit nieuwe elfde deel bestaat uit twee bepalingen (de artikelen 3.58 en 3.59) die een uniform kotlabel in het leven roepen, waarmee lokale besturen aan de slag kunnen gaan.
Het gebruik van het Vlaams kotlabel is niet verplicht, doch enkel en alleen in dié zin dat lokale besturen niet verplicht worden om überhaupt met een dergelijk kwaliteitslabel te werken. Echter, van zodra zij de keuze maken om dit wél te doen, zullen zij weldegelijk verplicht zijn om de in de Vlaamse Codex Wonen toegevoegde regeling inzake het Vlaams kotlabel op te nemen in hun lokale reglementering en is het hen bijgevolg op geen enkele manier toegestaan om 1) een eigen kwaliteitslabel te voorzien of 2) het Vlaams kotlabel te koppelen aan eigen, bijkomende toekenningsvoorwaarden.
Kiest een lokaal bestuur voor de toepassing van het Vlaams kotlabel, dan zal het moeten bepalen of dit Vlaams kotlabel een al dan niet verplichte voorwaarde zal uitmaken voor de uitbating van studentenhuizen en -koten. In geval van verplichting, zal het Vlaams kotlabel meteen als een uitbatingsvergunning gelden.
De stad Kortrijk opteert voor dit laatste : zij wenst niet alleen gebruik te maken van het procedé van het Vlaams kotlabel; zij wenst het houderschap van dit Vlaams kotlabel bovendien verplicht te stellen, zodat het meteen zal gelden als uitbatingsvergunning. Dit betekent dat bestaande lokale regels over kotlabels en uitbatingsvergunningen niet langer geldig zullen zijn en aangepast moeten worden naar de hogere regelgeving uit de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Ter info wordt hierbij meegegeven dat reeds uitgereikte labels en vergunningen geldig blijven om te vermijden dat men in een vacuüm terechtkomt en er plots geen enkel label meer zou bestaan.
2.
De Vlaamse Codex Wonen koppelt de uitreiking van een Vlaamse kotlabel aan drie criteria/controles :
Zoals onder 1. reeds gesteld werd, is het lokale besturen verboden om deze lijst verder aan te vullen met bijkomende toekenningscriteria. Dit betekent echter niet dat lokale besturen helemaal geen bijkomende zaken zouden mogen controleren, zoals bijvoorbeeld : het EPC, de binnennummering of de studentvriendelijkheid van de verhuurder. Alleen dienen deze bijkomende controles los te staan van het toekenningsprocedé rond het Vlaams kotlabel.
3.
Hoewel het Vlaams kotlabel geregeld wordt door het Vlaams Gewest, zijn het de lokale besturen die de ganse procedure - dit wil zeggen van het digitaal ontvangen van de aanvragen, over de digitale verwerking ervan via de webapplicatie "VLOK" (= Vlaams Loket Woonkwaliteit), tot de effectieve aflevering van het Vlaams kotlabel - dienen af te handelen.
4.
Tot slot impliceert dit nieuwe, aparte statuut van studentenhuizen dat er in de bestaande bepalingen in de APV een duidelijk onderscheid moet gemaakt worden tussen enerzijds studentenhuizen en anderzijds andere types logementshuizen die onder het toepassingsgebied van de kamerverhuur vallen.
Verder wordt van de gelegenheid meteen gebruik gemaakt om inhoud ook op taalkundig vlak en naar opbouw te optimaliseren. In een aantal bepalingen blijven de aanpassingen dus beperkt tot enkele tekstuele vereenvoudigingen en correcties of een logischere opbouw.
(Gelet op de omvang van de onder dit punt voorgestelde wijzigingen, wordt voor een visualisatie van de wijzigingen verwezen naar de gemarkeerde tekst in bijlage bij deze nota, teneinde het overzicht van de inhoud van onderhavige nota te bewaren).
2. Motivering globale herziening van het "Gemeentelijk reglement m.b.t. ambulante activiteiten op de openbare markten en op het openbaar domein", zoals gevoegd als Bijlage V bij de APV
1.
Middels het Decreet van 3 maart 2023 en het - in uitvoering hiervan - door de Vlaamse Regering uitgevaardigde Besluit van 22 september 2023 werden enkele belangrijke wijzigingen aangebracht aan de bestaande regelgeving rond ambulante handel en openbare markten (te weten : de Wet van 25 juni 1993 en latere wijzigingen, alsook het - in uitvoering hiervan - uitgevaardigde Koninklijk besluit van 24 september 2006 en latere wijzigingen), met de bedoeling :
-> ten aanzien van de lokale besturen :
-> ten aanzien van de ambulante handelaar :
Teneinde de doelstellingen ten aanzien van de ambulante handelaar te realiseren, werden in hoofdorde drie wijzigingen goedgekeurd (hieronder in dezelfde volgorde weergegeven) :
2.
Het spreekt voor zich dat de bepalingen van het bestaande Kortrijkse reglement in overeenstemming dienen gebracht te worden met die van de hogere regelgeving, teneinde hun afdwingbaarheid te garanderen. Dit vormt dan ook de hoofdinsteek van de onder deze titel voorgestelde wijziging.
Ter ondersteuning van de lokale besturen bij het verwerken van deze wijzigingen, zette de VVSG in maart 2024 een modelreglement op haar website. Er wordt van de gelegenheid meteen gebruik gemaakt om inhoud van het Kortrijkse reglement ook op taalkundig vlak en naar opbouw zo veel als mogelijk in overeenstemming te brengen met het VVSG-model. Dit laatste als verklaring waarom de tekst, ondanks de enkele hierboven vermelde wijzigingen, op dermate ingrijpende wijze aangepast werd. In heel wat bepalingen gaat het om niet méér dan enkele tekstuele vereenvoudigingen (en zelfs correcties), een logischere opbouw en een opheffing van niet (langer) pertinente zaken.
(Gelet op de omvang van de onder dit punt voorgestelde wijzigingen, wordt voor een visualisatie van de wijzigingen verwezen naar de gemarkeerde tekst in bijlage bij deze nota, teneinde het overzicht van de inhoud van onderhavige nota te bewaren).
3. Motivering globale herziening van het "Gemeentelijk reglement m.b.t. kermisactiviteiten op de openbare kermissen en op het openbaar domein buiten de openbare kermissen", zoals gevoegd als Bijlage Vbis bij de APV
Voor wat betreft de motivering van de onder dit punt voorgestelde wijziging, kan - mutatis mutandis - verwezen worden naar de hierboven onder de tweede titel uiteengezette tekst.
(Gelet op de omvang van de onder dit punt voorgestelde wijzigingen, wordt voor een visualisatie van de wijzigingen verwezen naar de gemarkeerde tekst in bijlage bij deze nota, teneinde het overzicht van de inhoud van onderhavige nota te bewaren).
De raad gaat over tot de stemming in openbare zitting, waaraan 38 raadsleden deelnemen en waarvan de uitslag luidt als volgt:
De raad beslist het volgende:
De structuur en inhoud van "HOOFDSTUK 8" onder "TITEL 3. OPENBARE VEILIGHEID EN DOORGANG OP DE OPENBARE WEG" van de APV als volgt goed te keuren:
HOOFDSTUK 8. Verhuur van kamers
Afdeling 1. Toepassingsgebied
Art. 194
Dit hoofdstuk is van toepassing op alle kamerwoningen op het grondgebied van de stad Kortrijk, doch met uitsluiting van :
1° *appartementen, rustoorden, ziekenhuizen en andere inrichtingen waarvoor een specifieke reglementering geldt;
2° de verhuur in de zin van art. 203 van deze verordening;
3° kamerwoningen die onder toepassing vallen van het Decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies en het Besluit van de Vlaamse Regering dd. 15 mei 2009 tot uitvoering van het Decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies.
Afdeling 2. *Logementshuizen
Art. 195
Geen enkele *verhuurder mag zonder voorafgaande, schriftelijke en uitdrukkelijke uitbatingvergunning van de bevoegde overheid een logementshuis uitbaten.
Deze uitbatingvergunning is persoon- én tijdsgebonden en wordt verleend onder de onder dit hoofdstuk bepaalde voorwaarden. Zij is slechts geldig voor het logementshuis waarvoor zij werd afgeleverd.
Art. 195bis
In een logementshuis mogen geen studenten verblijven.
Art. 196
§1. Indien de vergunninghouder overlijdt (natuurlijk persoon) of wordt ontbonden (rechtspersoon) mag het logementshuis in bedrijf blijven, op voorwaarde dat een nieuwe vergunningaanvraag met het oog op de uitbating van ditzelfde logementshuis wordt ingediend binnen de drie maanden na het overlijden of na ontbinding.
§2. Wanneer het dagelijks beheer van het logementshuis overgedragen wordt aan een andere persoon, dient deze nieuwe beheerder voorafgaandelijk een nieuwe vergunningsaanvraag in te dienen.
§3. Indien de exploitatie van het logementshuis wordt stopgezet, dient de vergunninghouder of zijn rechtsopvolger de bevoegde overheid hiervan onverwijld in kennis te stellen.
Art. 197 – Vergunningsaanvraag
De vergunningsaanvraag met het oog op de uitbating van een logementshuis bevat, op straffe van onontvankelijkheid :
1° een geldig conformiteitsattest dat in toepassing van de Vlaamse Codex Wonen werd afgeleverd door de bevoegde overheid;
2° een uittreksel uit het strafregister dat sedert minder dan één maand afgegeven werd op naam van de verhuurder en al diegene die met het dagelijks beheer van het logementshuis wordt/worden belast;
3° het brandattest van maximum 1 jaar oud dat door de brandweer afgeleverd werd.
Art. 198
Opgeheven
Art. 199 – Beslissing
Indien voldaan is aan de geldende normen, wordt de uitbatingvergunning door de bevoegde overheid aan de aanvrager verleend.
Wanneer de uitbatingsvergunning geweigerd wordt, ontvangt de aanvrager een gemotiveerde beslissing met een opsomming van de tekortkomingen van het logementshuis.
Art. 200 – Label
Opgeheven
Art. 201 – Duur van de uitbatingvergunning
De uitbatingvergunning wordt afgeleverd voor een termijn van 10 jaar, tenzij het voorgelegde conformiteitattest vroeger vervalt.
Art. 202 – Hernieuwing van de uitbatingvergunning
Na 10 jaar vervalt de uitbatingvergunning automatisch en dient de in art. 197 van deze verordening beschreven aanvraagprocedure opnieuw te worden gevolgd.
Indien er geen nieuwe uitbatingvergunning kan bekomen worden, dient de uitbating te worden stopgezet. De bevoegde overheid kan hiertoe optreden.
Afdeling 3. Studentenhuizen
Art. 202bis
§1. Voor elke kamerwoning die verhuurd of te huur of ter beschikking gesteld wordt met het oog op de huisvesting van een of meer studenten, beschikt de verhuurder of de terbeschikkingsteller over een geldig Vlaams kotlabel, vanaf de eerste dag dat de woning verhuurd, ter beschikking gesteld of te huur gesteld wordt, en dit gedurende de volledige duur van de verhuring of terbeschikkingstelling.
§2. Deze verplichting is van toepassing op alle nieuwe verhuringen, tehuurstellingen of terbeschikkingstellingen vanaf 01/03/2025
Art. 202ter
De aanvraag tot het verkrijgen van een “Vlaams kotlabel” bevat, op straffe van onontvankelijkheid :
1° een geldig conformiteitattest dat in toepassing van de Vlaamse Codex Wonen werd afgeleverd door de bevoegde overheid
2° een brandattest van maximum 1 jaar oud dat door de brandweer afgeleverd werd
3° bewijs van vergunde opdeling
Art. 202quater
§1. Het onderhoud en beheer van studentenkamers wordt als volgt geregeld :
1° Bestaat de entiteit uit maximaal honderd studentenkamers, dan is de uitbater verantwoordelijk voor het maximaal beperken van eventuele hinder ten aanzien van de omwonenden, ook wanneer de studentenkamers individuele eigenaars zouden hebben. Dit houdt onder meer het in goede banen leiden van het afvalbeheer en het onderhoud van de buitenschil in.
2° Bestaat de entiteit uit meer dan honderd studentenkamers, dan dient een conciërge of studentenbegeleider halftijds aanwezig te zijn in de entiteit. De conciërge of studiebegeleider heeft dezelfde verantwoordelijkheden en plichten als de in 1° bedoelde uitbater.
§2. De verhuur van de studentenkamers binnen eenzelfde entiteit wordt, ongeacht de eigendomsstructuur van de individuele kamers, georganiseerd door één persoon of instantie.
Afdeling 4. Kamers in de eigen eengezinswoning (“kotmadam-principe”)
Art. 203
Voor de verhuur van max. 3 kamers aan studenten in de eigen eengezinswoning is een voorafgaande, schriftelijke en uitdrukkelijke uitbatingsvergunning “kotmadam” vereist.
De verhuurde kamers voldoen aan elk van onderstaande vereisten :
1° de minimale nettovloeroppervlakte van een kamer bedraagt 12m². Wanneer de kamer uitgerust wordt met een badkamer moet deze nettovloeroppervlakte minstens 3m² meer tellen;
2° de nettovloeroppervlakte wordt gemeten in de zone waar de kamer een plafondhoogte heeft van minstens 2m20. Bij hellende plafonds wordt de nettovloeroppervlakte meegerekend vanaf een vrije hoogte van 1m80, mits er in het lokaal een plafondhoogte van 2m20 bereikt wordt;
3° er mogen geen vaste kooktoestellen in de kamers geplaatst worden;
4° de kamer moet rechtstreeks daglicht ontvangen via een raam en dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden. Deze openingen moeten elk aan volgende eisen voldoen: (1) de opening moet volledig afsluitbaar zijn door middel van een draaiend of schuivend venster, deur of luik (2) de opening mondt direct uit in open lucht;
5° de kamer is uitgerust met een eigen optische rookmelder (NBN EN 14604).
Art. 203bis – Vergunningsaanvraag
De vergunningsaanvraag met het oog op de verhuur van max. 3 kamers aan studenten in de eigen eengezinswoning bevat, op straffe van onontvankelijkheid :
1° een geldig conformiteitattest dat in toepassing van de Vlaamse Codex Wonen werd afgeleverd door de bevoegde overheid;
2° een eigendomsbewijs van de woning waarin de kamer(s) verhuurd worden;
3° een bewijs van woonst/domicilie op naam van de verhuurder;
4° een uittreksel uit het strafregister dat sedert minder dan één maand afgegeven werd op naam van de verhuurder;
5° een ondertekende en gedagtekende verklaring van de aanvrager waarin bevestigd wordt dat de kamers voldoen aan de gestelde voorwaarden.
Art. 203ter – Beslissing
Indien voldaan is aan de geldende normen, wordt de uitbatingvergunning door de bevoegde overheid aan de aanvrager verleend.
Wanneer de uitbatingsvergunning geweigerd wordt, ontvangt de aanvrager een gemotiveerde beslissing met een opsomming van de tekortkomingen van de eengezinswoning.
Art. 204 – Duur van de uitbatingvergunning
De uitbatingsvergunning “kotmadam” wordt afgeleverd voor een termijn van 3 jaar, tenzij het voorgelegde conformiteitattest vroeger vervalt.
Art. 204bis – Hernieuwing van de uitbatingvergunning
Na 3 jaar vervalt de uitbatingsvergunning automatisch en dient de procedure omschreven in art. 203bis van deze verordening opnieuw te worden gevolgd tot het bekomen van een nieuwe uitbatingvergunning “kotmadam”.
Indien er geen nieuwe uitbatingvergunning kan bekomen worden, dient de uitbating te worden stopgezet. De burgemeester kan hiertoe optreden.
Afdeling 5. Exploitatievoorwaarden voor elke kamerwoning
Art. 205
Op de buitenzijde van de deur van iedere kamer moet een volgnummer worden aangebracht.
De verhuurder dient te allen tijde een lijst te kunnen voorleggen met de identiteitsgegevens van alle bewoners van de kamerwoning.
Art. 205bis
Iedere uitbater is verplicht een huishoudelijk reglement inzake het sorteren van afval en afvalophaling uit te hangen op een duidelijk zichtbare plaats. De huurders moeten minstens 1 maal per jaar ingelicht worden over dit huishoudelijk reglement.
De wijzigingen in de titel en tekst van het "Gemeentelijk reglement m.b.t. ambulante activiteiten op de openbare markten en op het openbaar domein", zoals gevoegd als Bijlage V bij de APV, goed te keuren, zoals verwerkt in het in bijlage gevoegde document "Bijlagen bij de APV - definitieve versie 17.02.2025".
De wijzigingen in de titel en tekst van het "Gemeentelijk reglement m.b.t. kermisactiviteiten op de openbare kermissen en op het openbaar domein buiten de openbare kermissen, zoals gevoegd als Bijlage Vbis bij de APV, goed te keuren, zoals verwerkt in het in bijlage gevoegde document "Bijlagen bij de APV - definitieve versie 17.02.2025".